Что такое El contrato privado de compraventa?

Среди всех вариантов договоров купли-продажи недвижимости в Испании особняком стоит El contrato privado de compraventa. Что это? Давайте разберемся!

Частный договор или «контрато привадо» — отличный вариант договора купли-продажи в Испании!

«El contrato privado» — предварительный договор, который упрощает процесс покупки/продажи испанской недвижимости и избавляет от лишних переплат, имея при этом ПОЛНУЮ юридическую силу. Он обязывает подписавшие его стороны к полному исполнению своих обязательств.

Однако у многих неправильное представление о «контрато привадо», как об обычном письменном договоре, заключаемом лишь для страховки. На самом же деле он защищает права покупателя до того момента, как будет осуществлена нотариальная регистрация сделки купли-продажи.

КАКОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ СИЛОЙ ОБЛАДАЕТ CONTARO PRIVADO DE COMPRAVENTA?

1. Его подписывают испанские риэлторы с лицензией на продажу жилья и, как следствие, они несут полную ответственность по закону.
2. Его принимают для открытия банковского счета, а также для получения ипотечного кредита.
3. Его принимают в любой испанской нотариальной конторе для регистрации без необходимости присутствия продавца или его представителя (после получения NIE, открытия банковского счета и наличия полного пакета документов для ипотеки).

ВЫВОД:

После подписания «контрато привадо» вы избежите трудностей, связанных с подписанием публичных договоров и получите полную юридическую гарантию по всем законам Королевства Испании.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЗАКЛЮЧЕНИЯ «КОНТРАТО ПРИВАДО»

Во-первых, частный договор купли-продажи подписывается совершенно бесплатно: никаких дополнительных расходов по его оформлению.

Во-вторых, при заключении «контрато привадо» вы имеете право самостоятельно определять условия сделки. Например, можно установить такой срок сделки, чтобы вы смогли успеть оформить NIE и ипотеку.

В-третьих, наличие подписанного «еl contrato privado de compraventa» позволит вам избежать срочной оплаты налога на недвижимость. Вы сможете спокойно собирать необходимые документы, а также открыть банковский счет и т.д.

ТРЕБОВАНИЯ К EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Частный договор включает в себя следующие обязательные пункты:

Сроки договора

При заключении частного договора обе стороны могут договориться о сроках регистрации, оплаты налогов и т.д.
Но после его регистрации у нотариуса и придачи публичности, в силу вступают сроки, установленные испанским законодательством.

Продавец

В договоре обязательно должен быть четко указан продавец(ы). Поэтому до его заключения выясните, кто его подпишет: непосредственно продавец или его представитель* (агентство или уполномоченное продавцом лицо).

*убедитесь в наличии у представителя уполномочивающих его документов (доверенность, договор обслуживания и т.д.).

Внимание!

Если продавец является и собственником жилья, то достаточно его подписи в договоре.

Если в лице продавца выступает супружеская пара и их имущество является совместным (régimen de gananciales), они в любом случае оба должны подписать договор (даже если на этот момент они живут раздельно).

Если собственник один из супругов, но на момент заключения договора оба супруга живут вместе в квартире/доме, они должны оба подписать договор.

Если владелец жилья получил его по наследству от умершего прежнего владельца, то ему необходимо предоставить покупателю свидетельство на право собственности с подписями всех наследников.

Объект недвижимости

El contrato privado de compraventa считается действительным, если в нем четко определен объект недвижимости, т.е указаны его полные данные:

1. тип объекта (квартира, дом, дуплекс и др.);
2. адрес местонахождения объекта (город, улица, номер дома/квартиры и т.д.);
3. граничащие с ним другие объекты и земельные участки.

Юристы настоятельно рекомендуют при покупке дома получить сертификат по его участку, в котором указаны размер и форма участка, а также нормативы для возможных преобразований!

Право собственности на объект

Перед подписанием договора, обязательно проверьте отсутствие у объекта обременений. Также узнайте у владельца, какой у него тип свидетельства на право собственности: proprietaro (собственник), nudo-propietario (собственник без права пользования) или другой тип в соответствии с законодательством Испании.

Залоговое состояние объекта

Обязательно требуйте от продавца предоставить
Nota simple informative del Registro de la Propiedad, чтобы убедиться в отсутствии у данного объекта долгов по ипотеке, налогам и т.д. Если же у объекта имеются долги по справке el estado de cargas de la vivienda, то в договоре нужно четко прописать кто из сторон несет ответственность за погашение долгов.

Переоформление ипотеки

Если приобретаемое вами испанское жилье находится в ипотеке, то у вас есть два варианта:

1. суброгация ипотеки, т.е. вы будете продолжать ее выплачивать;
2. закрытие ипотеки.

Суброгация (substitucion)

Не подписывайте договор по ипотеке, не проверив обязательства по дебетовым остаткам и ежемесячным платежам, а также наличие/отсутствие комиссионных. Тщательно изучите условия первоначального договора по ипотеке, заключенного между банком и бывшим собственником объекта.

При изучении ипотечного договора (la escritura de constitución de hipoteca), обратите внимание на:

• условия суброграции;
• ипотечные ставки (фиксированные/плавающие);
• условия пересмотра ипотечной ставки и досрочного погашения кредита.

Вы поступите мудро, если пригласите специалиста и вместе с ним проанализируйте ипотечный договор!

Закрытие ипотеки

Некоторые выбирают этот менее хлопотный вариант, при котором продавец обязуются перед банком закрыть ипотеку после получения денег за объект.

Вы покупаете «чистый» от ипотеки объект и можете попытаться договориться с банком о более выгодных условиях ипотеки.

Выбранный вариант переоформления ипотеки нужно четко и максимально подробно прописать в contrato de compraventa!

Комунидад

В каждом товариществе свои правила оплаты взносов. Поэтому в договоре необходимо прописать действующие условия взаимоотношений между продавцом и комунидад (Comunidad de Propietarios), в который входит его жилье.

Прежде чем вы возьмете на себя обязательства товарищества:

• прочитайте статус товарищества и все имеющиеся документы;
• потребуйте от продавца предоставить все квитанции об внесенных им взносов;
• попросите президента товарищества (или управляющего земельным участком) проверить вместе с вами то, насколько исправно продавец оплачивал взносы.

Если в договоре не будет пункта, что продавец обязуется оплатить все взносы (плановые и внеочередные) товариществу, то все неоплаченные счета придется оплачивать вам!

Состояние объекта

Требуйте от продавца письменно подтвердить отличное состояние не только самого жилья, но и кладовки, парковочного места, лифта и т.д. В этом документе продавец должен указать год последнего Технического осмотра объекта (ITE) и его результат.

Стоимость объекта/порядок оплаты

В contrato privado de compraventa важно указать цену объекта, размер первоначального взноса, а также порядок оплаты: в один взнос или с отсрочкой (при этом нужно указать в какой срок и какими частями будет оплачена вся сумма).

Если продавцу был дан задаток (contrato de arras), то он, как правило, вычитается из общей стоимости объекта!

Расходы по договору/ответственность за их оплату

В contrato de compraventa необходимо четко указать, какие расходы обязана оплатить каждая из сторон.

Законодательство Испании предусматривает следующее распределение ответственности за оплату расходов по договору:

• продавец оплачивает местный налог на рост капитала, нотариальное заверение подлинника и оригинала купчей оплачивает продавец;
• покупатель оплачивает копии нотариального заверенной купчей, расходы на регистрации и оплату НДС (при покупке нового жилья) или передаточный налог (при приобретении вторички).

В El contrato privado de compraventa можно прописать любую схему оплаты затрат по договору, удовлетворяющую обе стороны.

НУЖНО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA?

После нотариального заверения El contrato privado de compraventa в течение 3-х месяцев, покупатель обязан зарегистрировать объект. Если не зарегистрировать приобретенную по «контрато привадо» недвижимость, то могут последовать проблемы, связанные с тем, что ваши права (как нового законного владельца) не защищены законодательством Испании.

Таким образом, частный договор временно защищает ваши интересы (если необходимо дополнительное время для сбора всей суммы или документов). Но его надо после завершения сделки обязательно заверить у нотариуса и зарегистрировать в Registro de la Propiedad!