Можно ли заработать на недвижимости в Испании

Среди россиян Испания является вторым по популярности, после Болгарии, направлением для покупки зарубежной недвижимости. Хотя основная масса покупателей приобретают испанскую собственность исключительно для личного пользования – отдыха, учебы или работы, – есть и те, кого побуждает инвестиционный интерес. Можно ли заработать на недвижимости в Испании? Выгодно ли сдавать жилье в аренду и реально ли в будущем продать квартиру по более высокой цене? Настало ли сегодня, в 2016 году, время для выгодных инвестиций?

Испанский рынок недвижимости: история взлетов и падений

«Золотым веком» для испанского рынка недвижимости принято считать 2000-е годы. Вплоть до 2007 года, на фоне туристического бума и повышенного спроса на курортное жилье, цены на испанские «квадраты» устойчиво росли. Ежегодный прирост стоимости на всей территории Испании, а особенно в курортных зонах, составлял 10-17%.

В 2008 году ситуация кардинально изменилась – начался обвал цен, который продолжался 6 лет подряд. В итоге к 2014 году ценовая планка опустилась на 40–48% от докризисного уровня. Переломный момент настал в 2014 году – в этот период темпы падения цен были минимальными, и, по мнению экспертов, рынок наконец-то «нащупал дно».

А в 2015 году, как следует из отчета аналитической компании Tinsa, цены на недвижимость в Испании, впервые с 2008 года, начали расти.

Более подробно об изменении цен на недвижимость по испанским регионам в 2015 году читайте здесь.

Ситуация на рынке в 2016 году и прогнозы на краткосрочную перспективу

Согласно годовому отчету Tinsa, в январе 2016 года зарегистрирована положительная динамика цен на курортах средиземноморского побережья – средний прирост стоимости составил 1%. Апартаменты в Барселоне подорожали на 5%, недвижимость в Мадриде – на 3%, рост по муниципалитетам и на Балеарских островах достиг 3%.

Эксперты единодушны во мнении, что в 2016-2017 годах положительная динамика сохранится, продолжится рост количества сделок с недвижимостью, что потянет цены вверх. Вселяет оптимизма положительный прогноз МВФ по динамике ВВП в Испании и Еврозоне, наблюдающееся несколько лет подряд увеличение туристической активности, снижение процентных ставок по депозитам.

Выводы: учитывая, что ценовое дно пройдено и рынок входит в стадию роста, аналитики сходятся во мнении, что сейчас можно недорого купить недвижимость в Испании и через несколько лет продать ее по более высокой цене.

Что необходимо учитывать инвесторам? На большой заработок за счет устойчивого роста цен рассчитывать не стоит – мировые рынки застыли, и скачки стоимости, наблюдавшиеся в 2000-х годах, уже не происходят. Однако при правильном подходе к инвестированию, бонус в 5–10% к первоначальной цене получить вполне реально.

Как заработать на недвижимости в Испании: советы экспертов

Чтобы заработать на недвижимости, исполнительный директор агентства «Страна Плюс» Яна Добровольская рекомендует покупать только ликвидные объекты, которые легко продать и сдавать в аренду.

• 1-2 комнатные квартиры стоимостью до 150 тыс. (в зависимости от региона). За счет умеренной цены, популярности этого формата жилья у покупателей и арендаторов и сравнительно низких расходов на обслуживание, доходность таких объектов выше, а срок окупаемости инвестиций – ниже.
• Новую или строящуюся недвижимость. Новое жилье всегда востребовано на рынке и после введения в эксплуатацию стоит дороже первоначального уровня, что дает возможность получить прибыль от перепродажи.
• Апартаменты в крупных городах – Барселоне, Валенсии, Мадриде. Здесь спрос и, соответственно, темпы роста цен выше, чем в других регионах Испании, поэтому такую недвижимость легче продать и сдавать в аренду. Эксперты сходятся во мнении, что наиболее прибыльны с инвестиционной точки зрения апартаменты в Барселоне – так как это не только крупный деловой центр, но и наиболее популярный туристический регион Испании.
• В хороших спальных районах, поблизости от достопримечательностей, деловых центров, международных учебных заведений. Такая недвижимость гарантирует владельцу стабильные арендные доходы и рост стоимости в перспективе.
• На крупных курортах поблизости от моря. Комфортабельные и удобно расположенные апартаменты на популярных курортах гарантируют хорошие доходы и оптимальную загрузку квартиры в курортный сезон.

Рекомендация: перед покупкой инвестиционной квартиры важно правильно выбрать ее характеристики. Если жилой объект приобретается для перепродажи, важны одни характеристики, если для сдачи внаем – другие. В первом случае, следует обратить внимание на доступность детских садов, школ и других социальных учреждений, близость магазинов, благоустроенность придомовой территории. Для сдачи в аренду, эти факторы не являются определяющими, для арендаторов более важно удобное расположение объекта по отношению к центру и деловым кварталам города.

Какую недвижимость не стоит покупать?

1. Демпинговые зоны и демпинговые объекты. Если цена объекта или стоимость жилья в отдельном регионе сильно отличается от средней по рынку или региону, то с этой недвижимостью, скорее всего, что-то не так. Низкая цена – косвенный признак неликвида.
2. Слишком дорогие объекты. Жилье класса люкс сложнее сдавать в аренду и продать, так как оно рассчитано на узкий круг клиентов. Более того, расходы на обслуживание элитной недвижимости могут легко «съесть» полученный арендный доход.
3. Объекты, ежегодные расходы на обслуживание которых превышают 2–3%.
4. Жилые объекты по рыночной цене, требующие дополнительных вложений — более 20% от стоимости.

Сколько можно заработать на недвижимости в Испании?

Рассмотрим наиболее популярные у мелких и средних инвесторов способы.

Краткосрочная аренда

• Доходность: 4–6%
• Совет экспертов: Хорошо подходит для курортов, где размер доходов определяется сезонными факторами. Однако здесь лучше ориентироваться на «недвижимость с репутацией», которая обеспечивала высокую наполняемость в предыдущие сезоны.

Долгосрочная аренда

• Доходность: 2–4%
• Совет экспертов: В долгосрочную аренду лучше сдавать квартиры или дома в крупных городах, и чем выше ликвидность недвижимости, тем больше и стабильнее будет доход.

Коммерческая и офисная недвижимость в аренду

• Доходность: 5–8%
• Совет экспертов: Этот вариант наиболее актуален для крупных городов, например Мадрида и Барселоны. Большую доходность имеют проверенные объекты, пользующиеся спросом у арендаторов.

Важно помнить, что доходность – неокончательная прибыль, ее нужно скорректировать на величину ежегодных расходов по обслуживанию объекта и налогов, связанных с арендой. Подробнее о том, как сдать квартиру в Испании и какие налоги придется заплатить, читайте в отдельной статье.

У вас остались вопросы? Специалисты компании «La Epoca Real S.L» с радостью ответят на них и помогут выбрать инвестиционную недвижимость, которая будет работать на вас.