Правила покупки «вторички» в Испании

foto1 Планируете купить жилье на вторичном рынке в Испании? Уже определились в выборе и готовы принять окончательное решение о его покупке?

Хотите узнать этапы покупки вторичного жилья в Испании? Нуждаетесь в советах экспертов, чтобы хорошо подготовиться к подписанию договора купли-продажи?

Мы подготовили для вас руководство по покупке недвижимости на вторичном рынке в Испании с полезными советами и рекомендациями экспертов!

ЭТАП №1 — ПРЕДКОНТРАКТНАЯ ПРОВЕРКА ЖИЛЬЯ

С момента подписания, предварительный контракт (El contrato privado de compraventa) приобретает законную силу и при отказе от зарезервированного объекта внесенный аванс вам не вернут. Поэтому до подписания частного договора проведите детальную проверку жилья.

Во-первых, убедитесь в наличии прав у продавца на владение земельным участком и недвижимостью. Попросите у него Escriturа и запросите подтверждение из Земельного регистра.

Во-вторых, удостоверьтесь в отсутствии неоплаченных обязательств и задолженностей. Требуйте от Продавца Nota Simple – вашу страховку от мошенничества. В Nota Simple отражены актуальные сведения о жилье: собственники, расположение, площадь, кадастровые данные, зарегистрированные обременения и др. Также запросите отчет из Земельного кадастра.

В-третьих, удостоверьтесь в ежегодной оплате продавцом налога на недвижимость (IBI) с момента строительства объекта. Потребуйте у продавца соответствующие квитанции. Желательно также посетить Recaudacion Provincial и убедиться в регулярной оплате собственником налога на недвижимость.

В-четвертых, обязательно проверьте наличие у продавца Certificación catastral, чтобы удостовериться в правильной регистрации объекта.

В-пятых, попросите управление градостроительства (Urbanismo) провести проверку на наличие официального разрешения на расположение объекта на этом месте и отсутствие запланированных строительств рядом с объектом, способных оказать негативное влияние на качество вашего жилья.

В-шестых, проверьте отсутствие штрафов и ограничений, способных повлиять на право собственности.

ЭТАП №2 – ПОДПИСАНИЕ ЧАСТНОГО КОНТРАКТА

Перед тем, как поставить подпись в предварительном договоре, внимательно проверьте следующее:

условия контракта предоставляют вам достаточно времени на внесение предоплаты;
размер доли в общих затратах Comunidad de Propietarios правильно подсчитан с учетом размеров объекта и его оборудования;
в договоре четко указан срок передачи прав (при не выполнении Продавцом своих обязательств, договор считается недействительным);
в договоре максимально подробно описано жилье и имеется опись мебели;
в договоре прописана ответственность Продавца за погашение всех задолженностей по налогам до назначенной даты подписания нотариального договора купли-продажи;
в договоре указано, что Покупатель не обязан нести расходы по оплате услуг нотариуса, по подготовке документов о застройке (Segregación или division horizontal) и т.д.

ЭТАП №3 – ПОЛУЧЕНИЕ N.I.E.

После подписания предварительного договора, необходимо явиться в Местный комиссариат и получить номер налогоплательщика. Обычно сертификат N.I.E. подготавливается в течение 14 дней, так что лучше попросить выдать предварительный сертификат (его подготовят и выдадут за несколько дней).

ЭТАП №4 – ПОДПИСАНИЕ ESCRITURA COMPRAVENTA

При подписании Escritura Compraventa у нотариуса обязательно присутствие и Покупателя, и Продавца или их доверенных лиц. Важно наличие в Escritura Compraventa подписей всех собственников, указанных в Nota Simple!

ЭТАП №5 – РЕГИСТРАЦИЯ КУПЧЕЙ В РЕЕСТРЕ

Когда у вас на руках подписанный нотариальный договор купли-продажи, его необходимо зарегистрировать в Registro de Propiedad. На это вам выделяется 30 дней с момента подписания нотариального договора купли-продажи. При этом новый собственник несет следующие расходы при покупке недвижимости: оплачивает налог на переход прав собственности, НДС, гербовый сбор и др.

В период до 3-х месяцев вы получите Escritura Publica – официальный документ, подтверждающий ваши права на приобретенное вторичное жилье!

Узнайте больше о процедуре покупке недвижимости в Испании.