Риски ипотеки в Испании
Ипотека в Испании – отличная возможность купить недвижимость, не обладая при этом всей суммой. А учитывая низкие проценты по ипотеке в ЕС, этот вариант покупки выглядит вдвойне привлекательным. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Ипотека сопряжена с рисками и таит подводные камни, которые важно разглядеть заранее. Рассмотрим 7 наиболее серьезных рисков для заемщика-иностранца.
Риск 1 – Плавающие ставки
Ипотека выдается заемщику по фиксированной, плавающей или комбинированной ставке.
Преимущество плавающей ставки заключается в относительно низкой стоимости кредита. В погоне за клиентами некоторые испанские банки предлагают ипотечные кредиты по ставке 1%+Euribor (Euribor – ставка межбанковского финансирования). Учитывая, что Euribor в 2017 году снизилась до -0,080%, годовая стоимость такого кредита составит менее 1%.
Оборотная сторона плавающих ставок – более высокие риски, которые в этом случае полностью ложатся на плечи заемщика. В случае финансового кризиса или неблагоприятной конъюнктуры на рынке, банки повысят ставки, увеличив тем самым стоимость ипотеки.
Фиксированные ставки, значительно выше плавающих или комбинированных. Например, в 2017 году банки выдают нерезидентам кредиты с фиксированными ставками в диапазоне 2,8–4,0% годовых. Кредит по фиксированной ставке оформляется на срок до 20 лет, для займов сроком более 25 лет применяются комбинированные ставки.
Комбинированная ставка предполагает оплату в течение первых нескольких лет по фиксированной ставке, к примеру 2,1%, а оставшийся срок – по плавающей 1,25–1,5% + Euribor.
Как себя обезопасить?
Чтобы обезопасить себя, лучше брать кредит с фиксированной ставкой. Если вы все же решите сэкономить и выбрать плавающую ставку, изучите прогнозы по рынку и оформляйте ипотеку на срок не более 10-15 лет.
Риск 2 – Ограничения по сумме заемных средств
Иностранным заемщикам-нерезидентам из России и СНГ испанские банки дают, как правило, меньшие суммы, нежели гражданам Испании или ЕС. Стандартный размер ипотеки для иностранного заемщика составляет 50-60% от стоимости жилого объекта. В некоторых случаях банк кредитует до 30% стоимости недвижимости.
Есть еще один аспект. Как правило, чем выше кредитная доля от стоимости объекта, тем выше проценты по ипотеке. То есть стоимость кредита при покрытии 70% будет выше, чем при покрытии 40% стоимости объекта.
Еще два фактора, которые стоит учитывать заемщикам:
- В Испании установлена минимальная сумма ипотечного кредита – 50 тыс евро и минимальная цена кредитуемой недвижимости – 71 тыс. евро. Учитывая эти ограничения, у вас не получится взять ипотеку на дешевый объект.
- Размер ипотечной ссуды зависит от уровня доходов заемщика. Согласно испанским законам, доля средств на обслуживание ипотеки не должна превышать 35% месячного дохода заявителя.
Как себя обезопасить?
Заранее уточните в агентстве недвижимости, на какую сумму вы можете рассчитывать. Приготовьтесь к тому, что получите меньше запрашиваемой суммы. Чтобы снизить стоимость ипотеки, берите не более 60% от стоимости недвижимости, даже если банк готов кредитовать большую долю. Заранее просчитайте сумму кредита в зависимости от минимальных ограничений по стоимости жилья, размеру ссуды и ваших доходов.
Риск 3 – Ограничения по сроку кредитования недвижимости
Желая обезопасить себя, испанские банки не выдают кредиты нерезидентам больше чем на 20 лет. Срок выдачи кредита каждый банк устанавливает индивидуально, учитывая возраст заемщика, размер доходов и возможные риски. Риск для заемщика состоит в том, что чем меньше кредитный срок, тем выше будут ежемесячные платежи по ипотечной ссуде.
Как себя обезопасить?
Настройтесь на то, что банк может скорректировать запрашиваемые вами сроки. Подготовьтесь к более высоким ежемесячным взносам по кредиту.
Риск 4 – Высокая вероятность отказа в выдаче кредита
Финансовые учреждения с опаской относятся к нерезидентам гражданам России и СНГ. Их заявления тщательно проверяют, а многим физическим лицам банки вообще отказывают в выдаче ссуды. Независимо от принятого решения, расходы на рассмотрение заявления и подготовку документов заявителю не возвращаются. Существует риск потерять вложенные деньги, время и выгодное предложение недвижимости.
Как себя обезопасить?
Потратьте максимум времени на подготовку документов. Детально проконсультируйтесь с экспертами риелторского агентства и независимыми юристами с целью оценить ваши шансы на получение ипотеки. Предоставьте банку как можно больше гарантий вашей платежеспособности.
Гарантиями платежеспособности заявителя-нерезидента являются:
- Справка о заработной плате;
- Годовой отчет с выпиской по текущим счетам;
- Выписка из бюро кредитных историй;
- Документы о владении собственностью, ценными бумагами и др. активами;
- Договор аренды недвижимости (российской и зарубежной).
Риск 5 – Высокие расходы на оформление
Проценты по ипотечному кредиту – это лишь часть расходов, связанных с покупкой недвижимости в кредит. Учтите, что вам придется дополнительно оплатить:
- услуги по оценке недвижимости – 500-700 евро.
- страхование недвижимости и жизни заемщика – 0,2-0,5% от стоимости недвижимости.
- сбор за оформление ипотеки – 1-2% от стоимости объекта.
Если вы захотите досрочно погасить ипотечный кредит, банк обложит вас налогом минимум 0,5% от оплаченной суммы.
Как себя обезопасить?
Некоторые расходы из списка, например услуги оценщика и страховой компании, можно сократить. В агентстве недвижимости вам порекомендуют компании и банки с наиболее выгодными тарифами и условиями обслуживания.
Риск 7 – Колебания валютных курсов
Испанские банки оформляют ипотеку только в евро, а погашать ее гражданам России и СНГ приходится в национальной валюте. Учитывая нестабильностью валютного рынка Восточной Европы, валютные риски для россиян, при условии получения дохода на родине, достаточно высоки.
Как защитить себя?
Валютные риски минимальны, если есть возможность сдавать купленную в кредит недвижимость в аренду. Поэтому мы рекомендуем покупать недвижимость в тех регионах Испании, где есть спрос и высокий уровень арендных ставок. Выгоднее всего купить недвижимость в Барселоне, Мадриде, Тенерифе, Пальма-де-Майорке и в других популярных у туристов районах страны.
Узнайте больше об ипотеке в Испании.